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N新天 4.58 44.03% 13.07
N甘李 91.18 44.00% 30.66
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金晶科技 3.38 10.10% 73.26
安彩高科 4.69 10.09% 61.16
跨境通 5.90 10.08% 0
爱迪尔 5.90 10.08% 0
凯盛科技 5.91 10.06% 50.9
雪榕生物 11.94 10.05% 20.78
旗天科技 5.48 10.04% 0

领跌股

股票名称 当前价格 涨跌幅 市盈率
乐视退 0.35 -10.26% 0
中 关 村 11.12 -10.03% 130.88
恺英网络 3.50 -10.03% 0
新力金融 11.58 -10.02% 375.54
顺网科技 23.55 -10.01% 0
金运激光 44.01 -10.00% 863.75
天齐锂业 23.22 -10.00% 0
国药股份 44.57 -10.00% 21.7
汤臣倍健 19.81 -10.00% 0
神州泰岳 6.13 -9.99% 0

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停摆22年2000户业主望眼欲穿,广州“最大烂尾楼”无法重生独家调查 | 大牛证券

本作品信息网络传播权归深圳市腾讯计算机系统有限公司独家享有,未经授权,不得转载。 胡耀智未曾料想,这片好山好水…

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本作品信息网络传播权归深圳市腾讯计算机系统有限公司独家享有,未经授权,不得转载。

胡耀智未曾料想,这片好山好水日后会使他陷入泥淖。更没有想到,他和吴楷明因澳洲山庄兄弟一场,也因澳洲山庄反目成仇。

时至今日,澳洲山庄烂尾已超过22年,官方推动重建也已有7年,但项目的2000多户业主,却始终没有等来住进新房的那一天。

22年来,胡耀智、吴楷明和2000多户业主因澳洲山庄纠缠在一起,可谓“剪不断,理还乱”。这个广州最大烂尾楼的盘活之路还要走多久?为何仍然找不到系铃人?项目无法重建的症结到底在哪里?

经过近半年时间的持续追踪调查,今年7月,《每日经济新闻》记者分别与澳洲山庄两位开发商负责人吴楷明、胡耀智,以及数十名澳洲山庄的业主进行了多次时长超过5小时的面访,获得了近百份首次曝光的材料,从而厘清了澳洲山庄烂尾的始末。

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从新建成的广州地铁21号线金坑站可远眺澳洲山庄。 图片来源:大牛记者 吴抒颖 摄 

 

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千亩大盘,开启同乡兄弟“蜜月期”

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澳洲山庄的背后,有两个人的名字始终纠缠在一起——胡耀智、吴楷明和他们名下的广州澳美房地产开发公司(以下简称澳美公司)、广州方兴房地产建设有限公司(以下简称方兴公司),从老乡到兄弟,从合作到反目成仇,连同澳洲山庄的2000多户业主,20多年来“剪不断、理还乱”。

1991年,广州市政府飞赴澳大利亚招商引资,潮汕商人胡耀智受到邀请,决定回国投资,以中外合资的方式在广州市白云区设立一家织衣厂。

作为外资方,胡耀智负责出资金,广州市经济技术协作办公室则包揽技术、招工事务。吴楷明当时是这个办公室的职员,同是潮汕老乡,胡耀智备感亲切,两人由此相识,吴楷明作为中方派驻的人员,加入胡耀智公司。

在吴楷明的推荐之下,胡耀智以6万多元一亩的价格买下了后来建成澳洲山庄的近1000亩土地,并于1992年年底成立澳美公司,任命吴楷明为副总经理,不过他在这个位置只呆了3年。

即使放到现在,“澳洲山庄”也是不折不扣的“超级大盘”。没有一定的开发实力以及策略安排,很难能够驾驭这类“巨无霸”项目。

胡耀智一入行就操刀大盘,难度可想而知。那是商品房买卖刚刚启幕之时,他是“吃螃蟹的人”,摸索着前进,渐渐将澳洲山庄修建起来。

澳洲山庄也曾名噪一时。据胡耀智回忆,1996年,澳洲山庄打出“首付3.8万、月供480元”且免息分期的广告,加之环境十分吸引,买楼的人蜂拥而至。那时候,房地产企业贷款不易,胡耀智不得已,用“免利息、低月供”的方式维持澳洲山庄的建设,他承担了“银行”的角色,业主每月向他支付月供款。

独创的“销售方式”收效明显,至1998年,澳洲山庄卖出了2000多户,销售业绩在全广州“一枝独秀”。

那是胡耀智与澳洲山庄最后的荣光。1998年,澳美公司连遭变故,公司的财务总监何氏兄弟卷走公款上亿元,导致公司资金链断裂。那年,胡耀智也和业主协商,恳请业主向银行办理按揭缓解资金压力,提前支付楼款缓解资金压力,并承诺由澳美公司承担贷款利息部分,相当于给业主免息贷款。

但资金链断裂和业主的利息支付还是让澳美公司遭遇巨大的财务危机,澳洲山庄长达22年的工程烂尾就此开始。2000年之后,胡耀智也无力再为业主支付贷款利息,许多业主因为无法按时收楼又背上贷款,不断起诉澳美公司维权,胡耀智也多次被列为失信被执行人。

胡耀智和澳洲山庄从辉煌走向落寞的那些日子,吴楷明和他除了饭桌上相见,没有业务上的来往。因为工作调动,吴楷明1995年离开澳美公司,也陆续做一些房地产生意,两人之后的再度合作,正与此有关。

 

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澳洲山庄的一栋楼房。 图片来源:大牛记者 吴抒颖 摄 


之后数年,胡耀智向许多有实力的开发商抛出橄榄枝,希望得到他们的帮助以盘活澳洲山庄。2003年,胡耀智和一家现已是TOP3的房企基本谈妥,但最后签约并没有如期进行。

吴楷明也在此时加入到这盘棋局中。时隔多年,吴楷明和胡耀智两人再次因为澳洲山庄在生意上产生了交集。

未能签约的原因,胡耀智和吴楷明的说法并不完全统一。吴楷明说,因为澳洲山庄附近有垃圾填埋场,对方在最后关头压了价,胡耀智不满意,他听说老胡要卖项目,觉得可惜,就跟老胡说,“老板,我有钱,不要卖了”。胡耀智则说,吴楷明认为这家房企不是好的合作对象。吴楷明正与华人首富李嘉诚合作广州国际玩具礼品城,表示会给出更高的价格,或许有合作的机会。

“李嘉诚当然好,和李嘉诚合作,做梦都想啦。”胡耀智说。

吴楷明的出现让胡耀智仿佛抓到了“救命稻草”,两个人随后启动合作,那也是他们的“蜜月期”。

彼时是老胡最困难的时候,他无力为山庄的工人发工资,甚至连山庄的水电费都交不起了。“我就跟吴楷明说,我跟你合作,我现在这么困难,你先借我点钱。他就借了50万元交电费,也借了钱发工资,那时候合同都还没正式签,这就是有恩于我。”

 

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心生嫌隙,为了脱困继续合作

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2004年12月,胡耀智决定,将增国用(1995)字特第018号、022号、024号、026号4个土地证的总共340亩土地转让给吴楷明旗下的方兴公司。

胡耀智说,吴楷明告诉他,因为李嘉诚旗下的公司是上市公司,“不方便和你合作,先转给我,价格不变”,他答应了,于是将4块地转让给方兴公司。

然而,双方对交易价格的说法,也不一致。吴楷明说,这4块地的价格分别是3.8万元/亩和5万元/亩,胡耀智则说是30万元/亩。

至于为何出现这么大差别,吴楷明说 “老胡加多了个零”。胡耀智则说,是吴楷明为了“减少交易环节产生的税费额,在合同上标价是征地时的成本价,实际成交价按照30万元/亩支付”,之后他也要求吴楷明再签订一份“真实交易价格”的合同。

据《每日经济新闻》记者获得的转让合同,当时转让的合同共有4份,在2004年12月23日签订的3份合同价格确为3.8万元/亩和5万元/亩,而在2004年12月30日签订的合同价格则为30万元/亩,总价为1.02亿元。澳美公司提供的2007年地方税收纳税申报表也显示,澳美公司申报“转让土地使用权”计税总额为1.02亿元。

一年后,李嘉诚“如约而至”。2006年2月,李嘉诚旗下长江实业与和记黄埔联合宣布双方,将与方兴公司共同投资组建合营公司,以共同开发广州市的4幅住宅用地。

公告显示,此次长实与和黄开发土地总面积超22万平方米,合营公司的注册资本为10.4亿元。其中,长实与和黄以现金方式出资4.76亿元,占公司注册资本的45.7%;广州方兴则以土地作为出资,计5.64亿元,相当于公司注册资本的54.3%。

一来一去,吴楷明赚得盆满钵满,胡耀智对此多少有些想法。但那时候,胡耀智对潮汕老乡吴楷明依然十分信赖,笃定要继续和他合作。“买卖是我喜欢(甘愿)。陆陆续续,他也给我转了几千万。他赚那么多钱我不怪他。通过这个大家合作也很愉快。”

 

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澳洲山庄一栋已封顶的楼房及其内部。 图片来源:大牛记者 吴抒颖 摄 


那阵子,吴楷明和胡耀智各有各的打算。

胡耀智债务缠身,天天被追着要钱,为了脱困,他想把“包袱”甩掉;吴楷明则有周密的计划,李嘉诚加入后,地价会有拉升效应,再把查封、抵押的土地通过买债券资产包的方式买下来,之后解封,然后划出启动区安置业主,烂尾部分推倒重建,“那这个项目就顺顺利利完成了。他(胡耀智)也这么认为。”

也就是在2006年,代表澳美公司、方兴公司两方合作的广州富鼎实业公司(以下简称富鼎公司)成立了。

据《每日经济新闻》记者获得的富鼎实业章程显示,其注册资本为300万元,分别由吴楷明配偶钟课枝、胡耀智下属江大同持股50%,胡耀智与江大同同时签订了协议书,约定“胡耀智是公司的实际投资者”。

 

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诉诸仲裁,吴楷明再揽三宗地

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时间到了2007年,吴楷明有条不紊地推进他的计划。

这一年6月,广州仲裁委员会受理了申请人富鼎公司、方兴公司和被申请人澳美公司、金桥公司关于借款合同纠纷的仲裁申请。

根据(2007)穗仲案字第995号(下称995号案)仲裁书,仲裁庭查明,2007年5月20日,申请人方兴公司、富鼎公司(甲方)与被申请人人金桥公司(乙方)、澳美公司(丙方)签订一份协议书。乙方、丙方确认:甲方已合法取得对乙方、丙方的一笔本息1691万元的债权。

这笔债权的来由是,1994年,澳美公司将其名下的增府国用(1993)字第特21号国有土地使用证项下的土地使用权抵押给中国银行荔湾支行贷款,该土地也就是澳洲山庄的0021号地块。

2000年,中国银行荔湾支行又将该笔债权转让给东方资产公司。2005年,东方资产又继续将该笔债权转让给深圳市景鸿投资发展有限公司(以下简称景鸿公司)。

2007年5月,景鸿公司与方兴公司、富鼎公司签订《债权转让协议》。由此,富鼎公司、方兴公司获得该笔债权。

 

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澳洲山庄的别墅。 图片来源:大牛记者 吴抒颖 摄 


仲裁书显示,金桥公司、澳美公司同意将该债权的抵押土地——也就是澳洲山庄0021号地块仍然作为该债权的抵押物,并同意立即办理抵押登记变更手续,将抵押权人变更为富鼎公司、方兴公司。

仲裁庭意见显示,两被申请人金桥公司、澳美公司对申请人富鼎公司、方兴公司提出的请求事项和所陈述的事实理由并无异议,双方经过协商,自愿达成调解协议。

仲裁庭最终裁决,被申请人澳美公司在本裁决书送达双方当事人之日起时日内,依照法律法规的程序和要求,以增府国用(1993)字第特21号国有土地使用项下的的土地作价向申请人抵偿所欠申请人的借款1691万元。

2007年12月,方兴公司又以独立主体向广州仲裁委员会申请仲裁立案,事情经过与第一起仲裁案类似,方兴公司和澳美公司于2007年6月签订《协议书》,其中要求澳美公司向方兴公司偿还1078.4万元债务,但澳美公司未按约定清偿债务。方兴公司因此请求裁决澳美向其支付1078.4万元。

在这一次仲裁中,澳美公司不仅对方兴公司陈述的事实、仲裁请求没有异议,且称因为澳美公司经营比较困难,愿意接受方兴公司提出的要求,“以澳美公司所有的增国用(1995)字第特020号土地抵偿债务。”

根据(2007)穗仲案字第3833号仲裁书,(下称3833号),澳美公司将增国用(1995)字第特020号国有土地(即澳洲山庄020号土地)使用权项下的土地作价向方兴公司抵偿债务。

2011年,方兴公司、富鼎公司再申请仲裁。仲裁书显示,在仲裁庭主持下,双方经友好协商,达成《调解协议》,请求仲裁庭根据《调解协议》内容制作裁决书。

(2010)穗仲案字第2829号(下称2829号案)最终裁决,被申请人于本裁决书生效后三十日内将增国用(1995)字第特017号国有土地(即澳洲山庄017号土地)使用证项下全部土地使用权依照法律、法规规定的程序和要求过户给两申请人。

仲裁生效之后,020号土地和0021号土地陆续过户,017号土地则暂被搁置,020号土地、0021号土地随后换发证号分别为10国用(05)第000038号、08国用(05)第000049号的土地证。

未过户的原因是,胡耀智对业主有交代,这块土地上没有建筑物,适合做安置房,由他来动员,(业主)觉得可信。吴楷明认为,“有道理,反正你就是你的,我就是我的,两兄弟有商有量,那就好办。”

至此,胡耀智的澳美公司名下只剩下增国用(1995)字第特023号、增国用(1995)字第特019号、增国用(1995)字第特0021号(部分,其中133.86亩已过户方兴公司,仅余80.68亩)和穗府国用(2012)第05000135号土地,共计278.71亩土地,多数上盖有建筑物且位于山上。方兴公司则持有370.93亩土地,位于山下。

 

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波澜又起,昔日兄弟反目成仇

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仲裁案了结之后,重建工作按部就班推行。广州市政府及黄埔区(包含曾经地块所属的增城市、萝岗区)相关部门也计划推动重建工作。

终于,2013年3月,广州市城乡建设委员会发布了《广州市处理“烂尾楼“专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》(穗建开491号)(下称491号文),《澳洲山庄盘活重建工作方案》获得通过。

而在《重建方案》通过之前,富鼎公司也进行了股东出资的变更。《每日经济新闻》记者获得的《股东转让出资合同书》显示,2013年2月20日,钟课枝、江大同分别将所持股份转让给吴楷明、谈建强(吴楷明下属)。

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广州市处理“烂尾楼“专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知


吴楷明说,这一次转让是因为“(胡耀智)没钱出资也已年迈,所以签转让协议退出。”而胡耀智则说,是吴楷明建议他这么做,“那时候关系好,他说啥就是啥。”

不管如何,胡耀智从此和富鼎公司没有关联,吴楷明也完全掌握了主动权。

《重建方案》显示,经萝岗区政府研究认为,为彻底解决历史遗留问题,将该项目重新规划,将不符合规划的房屋整体拆除重建,是解决该项目问题的较好办法,澳美公司也希望采取此方式盘活,已有1300多户业主基本都同意拆除重建方案。

在重建方案中,澳美公司引进了方兴公司及富鼎公司合作开发并帮助解决资金问题。

合作各方拟将临近广汕路的10万平方米暂未开发地块用于项目启动区建设,计划建成约30余万平方米的住宅及相关商业配套设施。方兴公司当时表示,同意用此项目的房源和回笼资金用于滚动开发。

而对于购房业主的安排,则将由澳美公司与所有购房业主签订同意拆除重建确认书和相关安置补偿协议。对不同意拆除重建方案的业主,对其房屋案现状予以保留;对于确实无法联系到的业主,要做好在启动区预留等面积房屋和财产保全工作。

这部分工作内容,将由澳美公司负责,方兴公司和富鼎公司拟配合,萝岗区政府指导。

不过,双方当时并没有明文约定将来的利润分配方式。胡耀智说,吴楷明口头承诺过他,双方今后赚的钱,一人一半;吴楷明则说 “胡耀智有暗示,但他听不懂”。

 

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吴楷明提供的澳洲山庄重建设计效果图


这是澳洲山庄最接近重建成功的一次。时至今日,491号文仍被澳洲山庄业主视为重建最重要的指南方针。

2015年,广州市开发区、黄埔区国土资源和规划局对澳美公司、方兴(富鼎)公司两家开发单位共同提交的澳洲山庄重建整体修建性详细规划方案进行了审查,以穗规批【2015】140号方案(下称140号方案)函复,落实了相关控制指标及小区公建配套。

 

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广州市规划局萝岗分局关于澳洲山庄重建规划方案的审查意见


2016年3月,广州市开发区、黄埔区国土资源和规划局连同两家开发单位、业主代表等召开澳洲山庄项目历史遗留问题协调会。与会各方一致认同按照140号方案启动澳洲山庄建设工作,对澳美公司作为首期开发建设主体、启动开发“017号地块”,无不同意意见。

根据140号文方案,其中,启动区为《国有土地使用证》【10国用(05)字第000038号、增国用(1995)字第特017号、08国用(05)第000049号、增国用(1995)字第特019号局部】,启动区所用土地大部分位于吴楷明所持有的土地上方。

2016年5月,澳美公司向规划主管部门上报“017号地块”的单体规划资料。期间,胡耀智专门和旗下员工一起去了一趟内蒙古旅游,以“庆祝重建工作推进”。

却不料,2016年8月,广州市开发区、黄埔区国土资源和规划局在《关于反映澳洲山庄重建工作意见的答复书》中表示,根据黄埔区法院的司法文书,澳美公司已经丧失重建启动区“017号地块”的土地使用权利,其对该地块开发报建的主体资格已无法律依据和事实依据。启动区的报建主体须待“017号地块”使用权过户的执行程序完结后才能最终确定。

原来在2016年5月,吴楷明已经向法院申请恢复执行“017号地块”强制过户。

胡耀智说,他这时才意识到自己被吴楷明“骗了”,因为吴楷明此前承诺过重建期间暂不过户“017号地块”。

而吴楷明告诉《每日经济新闻》记者,他之所以当时将“017号地块”强制过户,是因为胡耀智“变卦”了。“同意暂缓过户,但是他(胡耀智)翻脸了。”

 

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引入宏宇,胡耀智自陈“假仲裁” 

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“他把我撇下了,理所当然,我就要把土地按照140方案要求过户,厘清之后才能报建。土地是你的你才能来报建,那也必须不能以他(胡耀智)的名义,只能是我来。所以我就要求法院恢复执行。合同执行的时候,这就彻底方便了。”吴楷明告诉《每日经济新闻》记者。

事实上,胡耀智“撇下”吴楷明早有端倪。在吴楷明申请强制执行017号地块的过户之前的两个月(也即2016年3月),胡耀智悄然为澳美公司引入了新股东。

启信宝显示,香港澳美投资有限公司(以下简称香港澳美)是澳洲山庄项目公司澳美公司的母公司。

《每日经济新闻》记者通过香港公司查册中心查询发现,在2016年3月,各方决定启动开发“017号地块”时,胡耀智就已经将香港澳美237.5万股的股份转让给一家名为Ever Treasure Global Industrial Limited的公司,占总股本的比例为25%。

而董事登记人已由之前的胡耀智一人增加为两人,新增加的董事名为梁桐灿。记者通过该身份证号码进一步查询发现,梁桐灿名下的亚联投资有限公司是苏州宏宇房地产开发有限公司的母公司;而梁桐灿名下的香港永爵国际有限公司,是广东宏阳陶瓷有限公司(以下简称宏阳陶瓷)的实控人。

启信宝信息显示,宏阳陶瓷的最终受益人为佛山广东宏宇集团有限公司(以下简称宏宇集团)董事长梁桐灿,他就是香港澳美的新入局者。

也是这个时间,胡耀智告诉吴楷明 “我们不再是兄弟了”。

2016年10月,胡耀智又将自己持有的香港澳美522.5万股转让给一家叫Licheng Global Limited的公司,胡耀智只剩190万股香港澳美的股份,占比仅为20%。此时,香港澳美的董事登记人仍有梁桐灿,且并无其他新增董事。

而最新的查册结果(截至2019年10月)显示,香港澳美的股权结构保持不变,只是董事登记人由梁桐灿换成名叫陈旭伟的董事。而公开资料显示,宏宇集团有一同名财务总监。

但胡耀智在接受《每日经济新闻》记者采访时,始终不承认宏宇集团是他引入的新合作方。“我没有和宏宇合作。我的朋友多,有困难很多朋友都来支持,所以朋友借了一笔钱给我处理问题,那朋友认识宏宇集团的老总,所以介绍他给我,其实我没有跟宏宇集团合作。”

然而,更有力的证据是,据3名以上澳洲山庄的业主表示,在2019年9月,宏宇集团派出代表和胡耀智方代表人员作为新澳美(即股东变更后的澳美公司)方与澳洲山庄的业主举行了一次沟通会。

据业主提供的沟通会的会议纪要,宏宇集团的代表在沟通会上表示,它们作为新投资方介入,2016年成为香港澳美80%的绝对控股股东。新澳美方表示,他们有资金实力重建,但工作重点是首先要厘清土地权属问题。

而在境外公司股权发生变更之时,境内公司则一直由胡耀智担任法定代表人。胡耀智在回应“宏宇入股”时也强调,我是法人,“一切还是听我的指挥。”

《每日经济新闻》记者多次拨打梁桐灿电话及发送信息向其了解宏宇入股澳美公司的相关情况,截至发稿,梁桐灿本人没有对此进行回复。

 

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皆为利来,新澳美欲“收回失地”

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胡耀智自曝“造假”,意欲何为?

事实上,自宏宇成为澳美的实控人之后,新澳美的诉求一直很明确,就是要“拿回”吴楷明手中的土地,才能够推动重建。包括胡耀智、新澳美的律师和支持新澳美的业主都坦然表达了这一事实。

胡耀智说,“现在我必须把我3块地拿回来”。而新澳美方负责主要跟业主沟通的梁伟炽律师在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,正在主张这三个仲裁案无效,(方兴公司)无偿取得的土地应该返还给澳美公司。这些所有的行为跟重建没有关系,但其实就是重建的前提条件,要“保证公司把依法应该属于它的财产要回来,才有条件去重建。”

“非要3块地不可”的重要原因在于,胡耀智手中的筹码已经不多了。包括胡耀智和吴楷明等都承认,胡耀智名下的4块地,即便现在启动开发,也十分不容易。

胡耀智说,他名下的4块地上盖有建筑物,而且491号文已经约定,是吴楷明手上的土地用来做起步区。“有文件,你不能先拆人家的房子才来盖给人家啊。” 吴楷明也认为,澳美剩下这4块地,要安置2000多户业主,任何人进去都没钱赚。

一位从事地产开发多年的澳洲山庄业主经过测算后告诉《每日经济新闻》记者,如果新澳美目前仅对胡耀智名下的4宗地块进行开发的话,利润测算约2亿~3亿元,但前前后后需要投入大约20亿元资金,因为涉及的债务和安置房建造的成本很高。

 

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广州仲裁委员会给澳洲山庄业主代表的复函

 

故此,这些年来,胡耀智就多次以“虚假仲裁”的情况向法院提出过上诉,不过目前法院的判决、广州仲裁委员会的复函都未支持“虚假仲裁”一说。

2019年7月,广东省高级人民法院作出的一份终审裁定显示,澳美公司以债权转让协议违法无效、债权转让双方恶意串通损害国家利益等为由申请撤销或变更异议裁定于法无据,该院不予支持。 

2019年11月,澳洲山庄的业主代表也曾致函广州信访局向广州仲裁委员会提请《申请贵委向仲裁案件当事人调查取证、彻查虚假仲裁的请求书》。

2020年1月6日,广州仲裁委员会复函称,在材料中提及的995号案、3833号案、2829号案均经立案、送达、答辩、举证、质证、开庭审理、辩论等仲裁程序,仲裁程序合法。“从三案的案件材料和审理情况看,仲裁庭根据双方当事人共同去二人的和解协议作出裁决,目前无法得出 三案的仲裁当事人存在恶意串通和虚假仲裁的判断。”

即便如此,胡耀智依然坚持,土地没有拿回来,就没有重建的可能。“我给吴楷明‘骗’走的地,我肯定通过法律手段拿回来。拿不回来,那你们业主只能耐心等了。”

胡耀智多次表达这一观点。

2019年2月,澳洲山庄召集开过一次推进澳洲山庄重建工作各方协调会。由业主提供的该次会议记录显示,胡耀智当时在会上表示,“3块地现在都转到方兴公司名下了,我打的官司也输了,法律途径是没办法争回来了。但是我也正在通过其他途径‘争地’,我要想办法把3块地都拿回来才能建房安置业主。”

 

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再买债权,方兴查封澳美4宗地

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在胡耀智方意图拿回3块地的同时,吴楷明再度出手了。

2018年8月1日,方兴公司承接了澳美公司的债权资产包,从而成为澳美公司的债权人。

这个债权资产包的的由来是,1995~1999年期间,澳美公司分别与中行荔湾支行、中行广东省分行、交行东山支行贷款或担保贷款,澳洲山庄烂尾后,澳美公司无力偿还贷款成为不良债权,先后被卖到信达资产管理公司(以下简称信达资产)手上。

2013年12月,信达资产把这个不良资产包卖给了广东志华发展有限公司(以下简称广东志华)。2018年8月,广东志华又将该资产包卖给了方兴公司。由此,方兴公司拥有了澳美公司的3笔债权。

因这笔债权澳美公司至今尚未偿还完毕,方兴公司申请查封了澳美公司旗下仅剩的4块土地,也即是说,胡耀智目前名下的土地全部处于冻结状态。

此时,吴楷明握着澳洲山庄开发的绝对主动权。

2019年8月12日,方兴公司向广州市中级法院申请宣告澳美公司破产清算,法院受理了此案。“因为他(胡耀智)不破产,就老是在那里阻拦,不给你重建不给你安置。只有他破产了,业主才有奔头。”吴楷明说。

吴楷明的想法是,“澳美公司破产了,法院就要清算,把他(4块)土地拿出来拍卖,然后设置一个前置条件,不管谁拿这块地,首先必须安置业主。如果没有人来,我就去买下来,事情就解决了。”

但新澳美的底线之一,就是保证新澳美不会破产。梁伟炽律师告诉《每日经济新闻》记者,要确保澳美不要破产,“从宏宇投资人的角度,你首先要确保(澳美)不能进入破产程序,否则什么都干不了。”

“我们甚至要澳美公司连进入破产程序都尽量不要进入。因为进入破产程序以后,就相当于宣告一个企业已经被剥夺了所有的行为能力,就成立破产侵权委员会,交给破产侵权委员会处置所有东西,澳美公司是干不了事情的。”梁律师续称。

最终,吴楷明申请澳美破产的计划并没有得到法律的支持。

2020年4月28日,广东省高级人民法院的民事裁定书(2020)粤破终14号指出,“澳美公司提供的资料显示,该公司尚有若干财产可供执行,而且价值远超方兴公司所主张的债务数额。因此,在上述可供执行财产未处置前,无法判断澳美公司的资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力。”

广东省高院表示,“方兴公司申请澳美公司破产清算,缺乏充足的事实依据,本院不予支持。”

 

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“无土之屋”?业主卷入两方纠纷

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“澳洲山庄”烂尾超过22年,为了早日住进新居,业主们多年来也保持和吴楷明、胡耀智双方的密切沟通。

在这个过程中,2000多户业主中,吴楷明、胡耀智各有“铁杆粉丝”,业主们之间甚至都很难达成一致。澳美公司的支持者认为,应该“恢复原状”(即澳美公司拿回3块地)才有重建的可能;方兴公司的支持者则表示,从法律上来看,3块地澳美公司没有拿回的可能,应该由方兴公司来主导。

为了能够“恢复原状”,澳美公司在广州闹市区的办公楼租了一处物业,有业主代表常年在此驻扎,负责与其他业主们沟通澳洲山庄的事务,回应业主的诉求以及推进相关工作。

这群业主维权的焦点是,他们的房屋所坐落的地块土地证被注销,称房产变成了“无土之屋”。据《每日经济新闻》记者调查,土地被注销的原因,依然离不开胡耀智、吴楷明的三件仲裁案。

澳洲山庄的业主代表张女士告诉记者,2019年10月开始,(业主)发现0021号土地被注销,后来发现,020地块也被注销了。“这些土地都过户到方兴公司名下了。”

 

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广州开发区规划和自然资源局等部门答复澳洲山庄业主的意见书

 

业主争议的主要焦点还有,在转让过程中,0021号地块新的土地证载明的土地面积是134亩,但该土地原来的土地证面积是184亩。

据业主反映,当时共有279户业主购买了0021号地块上盖的20栋预售房屋。(因在转让过程中)找不到业主,就干脆把(上盖)的50亩切出来,原来是184亩,(切完后)剩下的134亩,转让给方兴公司。

这50亩土地之所以会被“切除”,吴楷明说,是因为有老百姓上盖,加之有公路,所以“国土局就说这些切掉,剩下134亩(转到方兴名下)。这50亩地又不可能再放在澳美公司名下,也不可能给我,那这50亩就不见了。”

“其实这有什么问题呢?我们一直都表态可以安置这些土地上真正的业主。”吴楷明补充表示,现在他们也请求有关部门想办法让方兴公司和澳洲山庄的业主产生关联,“让我们有法可依、师出有名地和这些业主置换房子,而且我们还承诺1:1.1的置换(比例)。”

《每日经济新闻》记者获取的2009年9月10日由广州开发区房地产管理所向广东省广州市中级人民法院发出的函件中也指出,“为了购房者和方兴公司的合法权益,避免日后出现物权纠纷,我所向贵院建议,如确定办理土地过户手续,须明确宗地的界址及面积,请贵院在协助执行通知书中明确地块权属划分的界址(标识坐标)及宗地面积,以便我所协助执行贵院判决。”

 

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279户业主房产成无土之屋 图片来源:大牛记者 吴抒颖 摄


不过业主没有罢休,他们的诉求十分明确。

参与维权“无土之屋”一事的业主代表乔叔在接受记者采访时表示,他们希望请律师代理处理此事,要求国土局恢复原状。“过给谁咱也管不了,反正怎么把地拿走的,还回来就好了。”乔叔说,恢复原状的诉求是,希望将土地恢复到他们当初买房时登记的状态。

这群澳洲山庄的业主,至今仍在不断向官方反映“土地被注销”的问题,但从官方的回复中,这两宗土地被注销均属“依法依规”的转移登记。

2020年7月17日,广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局对业主的答复意见书中直指,“我局按照广东省广州市中级人民法院《协助执行通知书》、《民事裁定书》及广州仲裁委员会《裁决书》依法依规办理转移登记,并按程序办理增国用(1995)字第特020号及增国用(1993)字第特0021号《国有土地使用证》注销登记。”

 

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分歧未解,烂尾楼重建陷僵局

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盘活澳洲山庄,是一件颇为困难的事情。一方面,业主对于重建方案意见不统一;另一方面,新澳美方和方兴公司方面对于重建也都有各自诉求和意见,且利益冲突无法调和,这似乎是一个“无解”的难题。

政府方面多年来,一直都希望澳美和方兴公司可以求同存异,共同推进澳洲山庄重建。而新澳美方、胡耀智和吴楷明均认为,经历了此前的种种,双方现在很难握手言和。

2019年,有广州市人大代表就澳洲山庄烂尾多年难以盘活一事写信给广州市委常委、市委政法委书记谢晓丹,反映相关情况和问题。

2019年12月,谢晓丹回信表示,澳洲山庄烂尾楼问题是一个重大历史遗留问题,广州市一直在努力工作,穷尽一切办法加快推动问题的解决。而澳美公司、方兴两家公司由于商业利益等各种原因一直未能达成共识,从而使项目报建工作迟迟未能取得进展。

谢晓丹指出,黄埔区多次协调两家开发商放下成见、致力合作,以期尽快推进澳洲山庄重建,但两家公司始终未能在项目报建方面达成一致意见。

谢晓丹也承诺,将继续牵头市委政法委和协调黄埔区委区政府,加大力度,依法履责,全力以赴推动澳洲山庄相关问题有效解决。黄埔区政府将一如既往继续做好沟通服务跟进等工作,协调相关开发商和相关项目建设主体,依法依规加快推进澳洲山庄盘活重建。

目前作为启动区的017号地块虽然在方兴公司名下,但从法律规定上来说,其并不能作为申报主体进行重建申报。因为澳洲山庄所有的业主都是跟澳美公司签订的购房、贷款合同,方兴公司与业主并无法律上的联系。

方兴公司先后在2014年、2018年公开号召澳洲山庄的业主进行登记,但因为和业主的关系无法确立,也未能取得部分业主的信任等原因不了了之。“没有政府作为公证方确实很难取得什么成效。”吴楷明说。

 

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广州市委常委、市委政法委书记谢晓丹给人大代表的回信截图

 

在重建澳洲山庄一事上,吴楷明提出过多种盘活思路。

一是,他同意方兴在017号地块上先盖部分的安置房,然后澳美在其名下4宗地块上盖同样面积的房屋来还,“我一路表态,没钱赚我也愿意做”;二是,如果澳美公司承诺在名下4宗地块上安置业主,他可以马上将这4宗地块解除查封;三是,要么澳美公司将方兴公司名下的3宗地块买回去,方兴公司也愿意买下澳美公司的4宗地块,或者引进一个企业把方兴公司和澳美公司名下的地块都收了。“总要想办法,不能老是停在这里,我们都老了。”

对于吴楷明提出的这些方案,胡耀智并不认可,也表示没有“合作”的可能性。他表示已经不相信吴楷明了。“现在不可能了,现在这个机会已经没有了,我宁愿不要,我也不相信他说的任何话。”

在两家开发商的缠斗中,许多业主已经对新房没有了期盼。“越了解真相,就越失望,越觉得盘活没有可能。”澳洲山庄的业主老刘告诉《每日经济新闻》记者。他购买澳洲山庄时30来岁,正是意气风发的时候,现在年过50了,许多他的邻居在等待中老死,他是山庄现在最年轻的一批业主。

时至今日,胡耀智仍在澳洲山庄中居住,20多年来,他一直坚守于此。吴楷明的微信头像,则是他当年和胡耀智在澳洲山庄把酒言欢时拍的风景。

胡耀智和吴楷明或许不知道也不想知道,2000多户澳洲山庄的业主,也是被这片山水吸引,这里曾经寄托着业主们“诗与远方”的居住梦想,但如今,分歧未消,这一切也都成为了泡影。

 

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记者手记丨愿2000多户业主早日住进新房

澳洲山庄烂尾至今已经超过22年,对于迟迟没有住进新房的业主来说,这是一场旷日持久的拉锯战。

20多年来,官方可谓十分重视,不仅出过文件,开过多次沟通会,还回复过无数次业主的函件,但始终无法推动澳洲山庄的重建。

记者在采访过程中接触到的业主,很多信心已经被磨灭,他们对盘活澳洲山庄的态度都不甚乐观,认为这不仅仅是“钱”的问题,就算有“金主”注资,一时半会也无法击中要害。

这的确是一个十分复杂的“局”,且不仅是胡耀智、吴楷明这两位澳洲山庄的土地持有者卷入其中。业主们各有立场可以理解,但如果只为一己私利被人利用,则可能让2000多户业主拖入泥淖。

澳洲山庄很多业主都年事已高,无力为自己争取利益,他们只能够听从业主中意见领袖的安排。而这群业主擅于表达,过往呈现在公众面前的也仅是这起事件很单一的一面,记者本次调查的出发点和落脚点,正是想让澳洲山庄的全体业主了解真相,统一意见、推动重建。

要“解局”,说困难也困难,说容易也容易。关键还是在于“人心要齐”,各方要放下成见,要以“重建”为唯一目标,方能够实现理想的结果。

最后,祝愿澳洲山庄的2000多户业主能够早日住进新房,因为这一天,他们已经等待了太久太久了。

记者:吴抒颖 黄婉银

编辑:陈梦妤 魏文艺

视觉:帅灵茜

排版:魏文艺 陈彦希

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